房地产开发投资完成情况

1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%（按可比口径计算）；其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。（图1）

1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面积548475万平方米，下降6.5%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%。

商品房销售和待售情况

1-5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。（图2）

5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%。

房地产开发企业到位资金情况

1-5月份，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。（图3）其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%；定金及预收款19878亿元，增长4.4%；个人按揭贷款10354亿元，增长6.5%。

拿地总额同比下降8.4%，降幅近一步收窄

1-5月份，TOP100企业拿地总额4290亿元，拿地规模同比下降8.4%，降幅较上月收窄4.75个百分点，降幅继续收窄。TOP100门槛值为13亿元，较上年同期基本持平。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为64.20%。

从新增货值来看，华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。2023年1-5月，华润置地以累计新增货值783亿元占据榜单第一；建发房产、招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为536亿元和447亿元。TOP10企业2023年1-5月新增货值总额4134亿元，占TOP100企业的34.14%，新增货值门槛为48亿元。

房企拿地分化显著，50家代表企业拿地总额同比增长50.2%。2023年5月，50家代表房企拿地总额同比增长50.2%，环比降低7.5%，主要考虑为2022年同期基数较低且企业拿地信心逐渐恢复。5月，苏州、成都多个热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。具体来看，50家代表企业内部分化显著，头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业，如华润置地、招商蛇口、保利发展等，5月拿地均有所参与。

城市选择高度集中，民营房企加速回归

城市选择高度集中，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。2023年1-5月份，全国300城住宅用地推出1691宗成交1201宗，成交规划建面仅为9959.74万平方米，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探27%。分月来看，除2月受春节错峰影响土地成交量反超上年同期外，其余月份土地成交规模仍处于历史低位水平。在此基础上，不同能级间城市分化进一步加剧，销售复苏较好的热点一二线城市，其土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行，结合企业拿地情况来看，城市选择高度集中。另一方面，销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。以厦门为例，5月10日出让3宗住宅用地，共有144家房企参与竞拍，创下近年来厦门参拍企业数量新高，其中五缘湾地块参拍房企达到88家。与厦门同日进行土拍的南京，共推出10宗地块，5宗底价成交，1宗中止出让。地价过高、属性不够优质的地块，企业拿地意愿整体仍会偏弱。

民营房企加速回归，深耕房企增储诉求明确。自民营房企融资环境逐步修复，碧桂园、龙湖等民营房企加速回归。自三月以来，龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地，企业也表示将坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，聚焦城市的核心区域；4-5月，碧桂园先后在佛山、太原、杭州竞得五块地块；在5月23日杭州第四批集中供地中，9宗地块均为民企房企摘得，平均溢价率达9.4%。此外，成都、天津、宁波等城市土拍中也涌现民营企业，本土民企拿地信心有所修复。预计随着房企在核心城市补货意愿提升，深耕房企增储诉求明确，将是近期土地市场中的新增力量。

重点区域及城市房企拿地情况

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1-5月份，长三角TOP10企业拿地金额1021亿元，居四大城市群之首。其中，建发房产拿地金额为165亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额428亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额417亿元，位列第三。拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以547万平方米位居四区域首位，超越中西部TOP10企业。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。华润置地、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民营企业中，万科占据上海市拿地金额榜首。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，5月入榜地块成交金额门槛为32亿元。入榜地块中，湖里区06-08五缘湾片区云顶北路与金山中路交叉口东南侧地块以总价64亿元位居榜首，成都共入榜2宗地块，总成交金额为89亿元；厦门、天津、重庆、长沙、北京、金华、杭州、南京各入榜1宗地块，总成交价分别为64亿元、59亿元、43亿元、38亿元、37亿元、35亿元、32亿元、32亿元。

市场活跃度持续回落，房价下跌城市数量增加

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2023年5月份，百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%；同比跌幅扩大至0.11%。百城二手住宅平均价格为15786元/平方米，受部分城市新增挂牌房源量持续攀升影响，需求端观望情绪渐浓，房价调整压力进一步加大，5月百城二手住宅价格环同比跌幅分别扩大至0.25%和1.52%。普通住宅租赁市场延续平稳态势，5月全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.06%，同比下跌1.37%。

新建住宅方面，5月，房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，企业推盘量亦明显下降，供需两端表现低迷。二手住宅方面，5月以来，二手房活跃度整体亦延续回落态势。

从房价涨跌城市个数看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月份，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为54个和83个，较上月分别增加10个和7个，其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共44个，较上月增加9个。

各梯队城市二手房价环比均下跌，一线城市新房价格表现稳健

新建住宅方面，5月份，各梯队城市新房价格表现各异。具体来看，一线城市新房价格环比上涨0.04%，房价较为稳健；二线城市新房价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%，半数城市房价呈回落状态；三四线代表城市新房价格已连续10个月下跌，本月跌幅扩大至0.05%。

二手住宅方面，5月份，各梯队城市二手房价环比均下跌。其中，一线城市二手房价格环比止涨转跌，跌幅为0.04%，上海、广州房价涨幅显著收窄，北京、深圳房价则有所回落；二线及三四线城市二手房价格均继续下跌，跌幅均扩大至0.29%。

楼市政策优化或提速，房地产市场活跃度有望提升

政策方面，5月份，楼市政策宽松基调不变，但各地政策出台频次有所放缓。杭州、南京部分街道或区域放松限购。宁波支持在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制。贵州、海南、广州、南京、南昌、营口等省市调整公积金政策，涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，降低二套房公积金首付比例，放宽公积金购买二套房限制条件，支持公积金支付首付等。郑州、重庆、滁州等发放购房补贴。

6月份作为年中冲刺业绩的关键节点，房企大概率将加大推盘和营销力度，届时全国房地产市场活跃度有望得到提升。（中指研究院）