今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑。一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2-3月份，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。6月份，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。

一、成交规模

上半年市场先升后降，重点100城新房累计销售同比增长11%，二季度市场持续转弱，6月份销售面积同比降幅超20%

根据国家统计局数据，2023年1-5月份，全国商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，商品房销售额为5.0万亿元，同比增长8.4%，其中商品住宅销售修复相对较快，1-5月份销售面积同比小幅增长2.3%，销售额同比增长11.9%。东部地区市场恢复明显好于中部、西部地区，1-5月份，东部地区商品房销售面积同比增长5.2%，而中部地区和西部地区销售面积累计同比继续下降。

重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，上半年累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平。据初步统计，2023年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近八年中仅高于2022年同期。一季度在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，市场活跃度回升，特别是热点城市市场出现“小阳春”行情；二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场明显降温，4月份重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%，5-6月份，市场情绪延续回落态势，6月份，受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，绝对规模为2016年以来同期最低水平。

不同梯队城市来看，上半年各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，其中一线城市同比增幅最大，二线、三四线增幅在10%左右，但二季度多数城市市场下行压力加大。

据初步统计，2023上半年，一线城市商品住宅成交面积同比增长约25%，其中上海新房成交面积同比增长超100%，一线城市整体增幅较大，主要原因包括：一是去年同期受疫情影响较大，特别是上海，低基数效应显现；二是今年以来北京、上海在强基本面带动下，土拍升温、购房者置业情绪改善，市场活跃度修复相对较好。上半年，二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢，成交面积同比增幅较小。其中，二线代表城市同比增长约9%左右，济南、南昌等城市在政策优化及核心区供应放量带动下，同比增长超50%，其中，济南在年初放开限购政策，市场活跃度明显回升，上半年成交面积回升至近年同期高位；三四线代表城市同比增长约13%，扬州、惠州等城市，在上年同期低基数的影响下，成交面积同比增长超50%。

但值得关注的是，上半年各梯队城市成交面积同比增长更多为一季度市场带动，4月份以来各城市市场情绪普遍下滑，核心一二线市场调整压力也在增加。二季度一线城市成交面积在低基数下同比增长超30%；二线、三四线代表城市成交面积环比均下降，其中三四线代表城市下降超10%。

需求结构来看，上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑，多个城市中高总价段成交套数占比提升。北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品成交套数增长较快，市场保持一定活跃度，其中北京1-5月份500-1000万总价段成交套数同比增长41.4%，占比提升近5个百分点，1000万以上住宅成交同比增长亦超40%，而500万以下产品成交套数同比增长6.6%，占比下降7.2个百分点。受低基数影响，东莞250-500万、500万以上总价段的项目成交套数同比增长均超一倍，占比分别提升15.3个、7.3个百分点。

二手房方面，上半年重点城市成交规模大幅提升，其中一季度市场明显升温，进入4月份，市场活跃度持续走低，6月中下旬成交面积同比转负。2023年1-5月份，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。从周度成交来看，进入4月份，购房需求释放动能不足，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪，5月起重点城市周度成交套数连续多月环比回落，6月中下旬成交量同比转负，最后一周成交量环比明显增长，但同比仍延续下降趋势。

新房、二手房对比来看，上半年二手房市场活跃度好于新房，二季度市场情绪同步下滑。一季度，二手房受入学需求集中释放、“带押过户”、一年内换房退个税等多个有利因素带动，市场成交规模恢复明显好于新房。二季度，前期积压需求基本释放完毕，市场持续修复动能不足，新房、二手房市场活跃度均回落，但二手房市场回落相对缓慢，一是上半年由于部分地区新房供应多为改善性产品，刚需购房者分流至二手房市场，形成一定支撑；二是二手房挂牌量较高，部分业主为加快出售房源选择主动降价以吸引购房者；除此之外，购房者对于期房烂尾的担心仍在，购买二手房成为部分购房者首选。

二、供需关系

上半年供给修复偏弱，重点50城批准上市面积与去年同期基本持平，可售库存小幅回落，但仍处高位，三四线出清周期近20个月。

房屋新开工面积、施工面积同比降幅扩大。2023年1-5月份，全国房屋新开工面积为4.0亿平方米，同比下降22.6%，降幅较1-4月扩大1.4个百分点。全国房屋施工面积为78.0亿平方米，同比下降6.2%。全国房屋竣工面积为2.8亿平米，同比增幅小幅扩大，同比增长19.6%，较1-4月提高0.8个百分点。

销售尚未企稳叠加近两年企业资金承压、拿地缩量，房企推盘能力及意愿持续偏弱，新房供应规模处在低位。据初步统计，2023年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积1708万平方米，与2022年同期基本持平（同口径销售面积同比增长约10%），供给端表现明显不及销售端。其中，一季度重点50城批准上市面积同比增长约12%，二季度伴随着新房销售活跃度回落，房企推售意愿明显不足，重点50城批准上市面积同比下降约8%，6月同比下降约两成。

从供求对比来看，上半年重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2023年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1708万平方米，同期月均成交面积约2198万平方米，销供比为1.29，其中，北京、武汉等城市销供比在1.3以上。

受供给偏弱影响，重点城市短期库存小幅下行，但仍处高位。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积环比持续下降，但仍处在近年高位。出清周期方面，截至2023年5月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.9个月，较2022年末缩短2.2个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期为19.5个月，仍高于18个月临界点，短期库存去化仍较大。

三、价格水平

新建住宅方面，2023年上半年，百城新建住宅价格基本保持横盘态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.01%，较去年同期收窄0.14个百分点。2023年年初，在前期积压需求集中释放带动下，市场信心有所修复，一季度百城新房价格止跌企稳；进入二季度，市场恢复节奏有所放缓，房价上涨动力不足，5月百城新建住宅均价环比由涨转跌，6月跌势延续，跌幅为0.01%。

二手住宅方面，2023年上半年，百城二手住宅价格持续下跌，跌幅在一季度短暂收窄后再度走扩。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年上半年百城二手住宅价格累计下跌0.82%，较去年同期由涨转跌。具体来看，今年一季度，二手房市场活跃度明显提升，百城二手房价格环比跌幅快速收窄；二季度后，随着二手房挂牌量持续走高，市场去化明显承压，业主预期逐步下调，房价环比跌幅逐步扩大。6月，百城二手住宅均价15746元/平方米，环比下跌0.25%，单月环比已连续14个月下跌。

从涨跌城市个数看，2023年以来，百城新建和二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈先降后升态势。一季度，随着市场活跃度提高，房价下跌城市数量减少，3月份，百城新建和二手住宅价格环比下跌城市数量分别下降至39个和68个。二季度，房价下跌城市数量呈现上升趋势，6月，百城新建和二手住宅价格下跌城市数量分别为45个和91个。

四、土地供求

300城住宅用地继续缩量，上半年供求面积同比下降均超三成，房企聚焦核心城市补库存，局部城市土拍升温。

2023年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷，各地土拍情绪的变化依赖于新房市场能否持续修复。今年以来，全国新房销售冲高回落，二季度市场明显降温，企业信用债发行放缓，多家民企逼近退市，市场信心降至低位。除核心城市土拍保持一定热度外，多数城市土拍未有转暖迹象。

2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34.0%、32.1%。核心区优质地块推出力度不断加大，带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势，上半年同比上涨17.3%；房企投资仍仅限于热点城市优质地块，带动热点城市土拍升温。

上半年各线城市住宅用地供求规模同比均下降，其中三四线城市推出、成交面积降幅均在三成以上。一线城市成交面积降幅较大，其中上海缩量明显，同比降幅超五成；二线、三四线城市政府整体推地信心较弱，住宅用地推出面积同比降幅均超三成，其中二线城市成交面积同比降幅较小，三四线城市土地市场进一步承压。

价格方面，2023年以来，为提升房企参拍意愿，多地政府持续加大核心区地块供应力度，叠加企业布局进一步向核心城市聚集，300城成交楼面均价同比结构性上涨。一线城市土地市场热度较高，多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅达22.7%，其中上海、广州成交楼面均价同比涨幅均超三成；二线、三四线住宅用地成交楼面均价同比涨幅在一成以上，其中杭州、成都、苏州等二线城市均呈不同程度上涨，佛山、徐州等三四线城市成交楼面均价也有较大幅度提升。

五、开发投资

房地产开发投资额同比降幅连续3个月扩大，其中建筑工程投资降幅超10%，是投资主要拖累项。2023年1-5月，全国房地产开发投资额为4.6万亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月扩大1.0个百分点，连续3个月降幅扩大。其中，住宅开发投资额为3.5万亿元，同比下降6.4%。房地产开发投资各分项中，1-5月建筑工程投资同比下降10.9%，降幅较1-4月扩大0.9个百分点；土地购置费同比下降0.5%，对投资恢复形成拖累。今年以来，竣工端表现持续向好，但短期来看，对投资的支撑作用不明显。 （中指研究院）