2023年三季度中国房地产市场形势总结

1 供求关系

全国房屋新开工面积、施工面积同比降幅仍较大。2023年1-8月份，全国房屋新开工面积为6.4亿平方米，同比下降24.4%，降幅较1-7份月收窄0.1个百分点。全国房屋施工面积为80.6亿平方米，同比下降7.1%。全国房屋竣工面积为4.4亿平米，同比增长19.2%，较1-7月份收窄1.3个百分点。

重点城市销售持续低迷，叠加企业拿地缩量，房企推盘能力不足。据初步统计，2023年前三季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积1615万平方米，同比下降约10%（同口径销售面积同比下降约3%），供给端表现整体偏弱。进入三季度，受销售低迷影响，房企推售积极性偏低，新房批准上市面积同比降幅持续扩大，9月份，新政后新房供给出现一定修复，新批上市面积环比增长约7%，同比降幅仍约40%。

2 成交规模

根据国家统计局数据，2023年1-8月份，全国商品房销售面积为7.4亿平方米，同比下降7.1%，商品房销售额为7.8万亿元，同比下降3.2%，其中商品住宅销售面积同比下降5.5%，销售额同比下降1.5%。东部地区商品房销售面积同比下降3.9%，商品房销售额同比下降0.7%，降幅在各地区间均最小。

8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生了明显带动，数据显示，9月初购房者置业意愿明显提升，新政落地后购房者访盘量也有所增加，从网签数据来看，北京、上海、广州等核心城市新房销售规模在9月中下旬出现上升，市场活跃度有所好转，政策效果初步显现，但全国房地产市场销售规模尚未出现明显回升，整体仍处低位。

不同梯队城市来看，前三季度代表城市中，一线城市新建商品住宅累计成交面积同比增长，二线、三四线同比均下降；三季度各线城市下行压力加大，9月份各地政策落地，对核心城市有一定带动效果，但对二线及三四线销售数据带动尚不明显。

3 价格水平

新建住宅方面，2023年1-8月份，百城新建住宅价格稳中微跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-8月份百城新建住宅价格累计下跌0.01%，为2015年以来同期首次下跌。具体来看，2023年第一、二季度百城新房价格累计均上涨0.01%，但随着前期积压购房需求释放完毕，自5月份开始，房价进入持续下跌通道。8月份百城新建住宅均价16176元/平方米，环比下跌0.01%，已连续4个月下跌。

二手住宅方面，2023年1-8月份，百城二手住宅价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-8月份百城二手住宅价格累计下跌1.58%。具体来看，今年一季度，二手房市场活跃度明显提升，百城二手房价格跌幅快速收窄；二季度后，随着二手房挂牌量持续走高，价格走势承压，环比跌幅呈扩大态势。8月份，百城二手住宅均价15625元/平方米，环比下跌0.38%，已连续16个月下跌。9月份以来，一线及核心二线城市“认房不认贷”等政策落地对市场预期有所提振，但受挂牌量显著增加影响，一线城市二手房价格仍在波动调整，其中北京、上海二手房价格环比跌幅收窄。

4 土地供求

三季度，土地市场情绪依然偏弱，全国土地供求缩量未改，少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。8月底以来监管部门及地方频繁出台政策利好，为市场注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显。销售端恢复程度仍直接影响土拍情绪变化，在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍低温运行。

2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上；为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应，带动成交楼面均价同比上涨9.0%。三季度，全国300城住宅用地推出1.0亿平方米，同比下降37.1%，降幅较二季度扩大15.2个百分点；成交0.8亿平方米，同比下降33.4%，降幅较二季度收窄1.4个百分点。

2023年前三季度，各线城市住宅用地供求规模同比均下降，其中二线、三四线城市推出面积降幅均在三成以上。成交方面，基数影响下，一线城市成交面积降幅较大，仅广州同比增长，北京下降超一成，上海、深圳降幅均超五成；二线、三四线城市企业拿地信心不足，成交面积同比下降均在三成以上，土地出让金降幅超两成。

综合来看，2023年以来全国土地市场供求缩量趋势并未改变，土拍情绪整体表现低迷，三季度核心城市优质地块尚能维持一定活跃度，新政后，部分地块企业参拍积极性提高，但土拍热度整体改善并不明显。短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。

2023年中国房地产市场趋势展望

1 政策环境

宏观经济方面， 7月24日，中央政治局会议强调“加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。8月央行降息，MLF中标利率下降15个基点，1年期LPR下调10个基点，宏观政策持续发力叠加低基数效应，我国宏观经济主要指标如出口、物价、信贷社融、消费等数据均出现一定边际改善。但同时也要看到，当前国际环境依然复杂严峻，世界经济复苏乏力，国内经济结构性矛盾和周期性因素叠加，经济持续恢复基础仍然需要巩固。9月15日，央行超预期下调存款准备金率0.25个百分点，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，推动经济持续向好恢复。

房地产政策方面，7.24中央政治局会议为房地产行业定调后，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态，释放积极信号。8月底，相关举措实质性落地，如将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，降低存量首套房贷利率，延长换房退个税优惠时间至2025年底等，随后一线城市全面执行首套房“认房不认贷”，房地产行业真正迎来政策底。

地方层面，8月以来各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。根据中指监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台政策超400条，截至9月25日，已有40余省市明确发文落实首套住房“认房不认贷”政策，9月南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市优化限购政策，广州成为第一个放松近郊限购的一线城市，释放了更加积极的信号。另外，公积金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。

与此同时，各地针对供给端政策的支持力度也在继续加大，如郑州支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售；武汉发布的“汉十条”中明确提出支持盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等；成都继续优化土地供应方式，中心城区住宅用地“竞地价”出让、取消最高销售限价等。企业纾困措施的加快落实，有利于切实降低企业经营压力。

整体来看，7.24政治局会议以来，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列，对修复市场预期和提振市场信心产生积极带动。短期来看，预计在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整，以更好地支持合理住房需求释放。

预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，参照广州近郊取消限购，北上深未来也有望按照因区施策原则优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准也存在优化空间。

针对二线和三四线城市，部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡；其余城市限制性政策或将全面取消。

2 市场趋势

2023年4月以来，全国房地产市场明显降温，三季度延续低迷态势，1-8月份全国商品房销售面积、销售额同比下降，降幅较1-7月份继续扩大，8月单月，商品房销售面积、销售额同比降幅略有收窄；全国房地产开发投资额、新开工面积同比降幅仍较大，其中新开工面积同比降幅较1-7月收窄，但修复态势并不明显。8月底以来，房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，但受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：核心一二线>普通二线>三四线。同时，考虑到换房客户置换房产需要一个过程，新政精准释放的需求传导到实际销售仍需时间。

综合来看，在多个有利因素带动下，四季度核心一二线城市市场销售规模整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积降至13亿平方米以下。

供给端来看，在低基数效应下，四季度新开工面积同比降幅或逐渐缩小，但难改下行趋势。全年来看，预计全国房屋新开工面积同比降幅仍超10%，悲观预期下，同比降幅或接近20%。

随着核心城市销售市场逐渐修复，这部分城市的房地产开发投资有望率先启动，从而进一步支撑四季度全国房地产开发投资额边际修复，但从全年来看，全国房地产开发投资额下降态势难改，同比降幅或在5%-10%之间。（中指研究院）