2023年，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。

1 供求关系

2023年1-11月份，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-10月份收窄2个百分点。全国房屋施工面积为83.1亿平方米，同比下降7.2%。全国房屋竣工面积为6.5亿平米，同比增长17.9%，2023年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势，2023年以来单月竣工面积同比持续保持增长。

据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积约1600万平方米，同比下降约11%（同口径销售面积同比下降约5%），供给端表现整体偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应规模同比小幅增长约2%；但进入三季度后，受销售低迷影响，同时受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售能力均偏弱，新房批准上市面积同比降幅较大，7月份以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。11、12月份，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比增长，12月环比增长约8%，同比下降约19%。

销供比方面，供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同期月均成交面积为1955万平方米，销供比为1.22，高于2022年水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，四季度销售面积回升，销供比再度走高至1.24，供小于求态势延续。

受供给端表现整体偏弱影响，截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平方米，较2022年底下降9.0%，但规模仍处在近年高位。出清周期方面，截至2023年11月末，按近6个月月均销售面积计算，重点50城短期库存出清周期为19.6个月，较2022年末延长1.6个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达27.8个月，短期库存去化压力大。

2 价格水平

新建住宅方面，2023年百城新建住宅价格累计上涨0.27%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自9月份起房价月度环比微幅上涨。具体来看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复；随着积压需求释放完毕，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；8月份多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-12月份百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单12月来看，百城新建住宅均价16220元/平方米，环比上涨0.10%。

二手住宅方面，2023年，百城二手住宅价格累计下跌3.53%，年初二手房价环比跌幅短暂收窄后，年中房价进入加速下行通道。具体来看，2023年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月份“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显。12月份，百城二手住宅均价15315元/平方米，环比下跌0.55%，已连跌20个月环比下跌。

从涨跌城市个数看，2023年，新建住宅价格累计下跌城市数量为64个，月度环比下跌城市数量基本保持在40-50个的区间。2023年，二手住宅价格累计下跌城市数量为99个，价格环比下跌城市数量呈先降后升态势。3月份，二手住宅价格环比下跌城市数量下降至68个，4月份起下跌城市数量整体呈持续增加态势，12月份百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续7个月超90城，二手房价格呈普跌态势。

3 成交规模

根据国家统计局数据，2023年1-11月份，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，其中商品住宅销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降4.3%。1-11月份，现房销售2.2亿平方米，同比增长17.4%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%，较2022年末提升4.5个百分点。

2023年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。据初步统计，2023年，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2849万平方米，同比下降5.9%。具体来看，受疫情后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4月份销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9、10月份重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入12月份，房企冲刺全年业绩，销售节奏加快，重点城市销售面积环比增长约19%，同比下降约17%，销售面积较上年同期仍有一定差距，京沪政策优化对市场带动效果尚不明显。

据初步统计，2023年，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，而深圳累计销售面积同比下降9.0%，北京销售面积与上年基本持平。年底，京沪优化楼市政策，12月份北京、上海成交面积环比增长，但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱，政策效果不及预期，更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。二线代表城市商品住宅月均成交45万平方米，同比下降3.7%，成交规模仍处2016年以来最低水平。三四线代表城市商品住宅月均成交16万平方米，同比下降11.4%，四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降26.2%，仍保持较大降幅，多数城市市场调整压力较大，绝对规模仍处近年较低水平，市场情绪延续低迷态势。

2023年1-11月份，15个代表城市二手住宅累计成交面积约12880万平方米，同比增长36.4%，绝对规模处在2019年以来同期高位。上半年二手房市场运行节奏与新房基本一致，但受2022年末需求积压及购房者对期房交付的担忧影响，年初重点城市二手房销售增幅明显，1-5月份销售同比增幅近70%，年中同样市场热度下降，9-11月份，在政策优化带动及低基数下，二手房市场表现相对较好，同比延续增长态势，11月份重点城市二手房成交面积同比增长近50%。进入12月份，二手房市场活跃度环比小幅回落，但整体表现相对平稳，在低基数下同比维持增长。12月4日-24日，重点城市周均成交套数较11月份周均下降8.2%，较2022年同期增长34.7%。

4 需求结构

2023年1-11月份，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均上涨，9城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，消费者购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，带动套总价上涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地，也进一步促进改善性住房需求释放。

多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，低总价段成交套数同比有所下降。北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京1-11月份500-1000万总价段成交套数同比增长26%，占比提升8.5个百分点，而500万以下产品成交套数同比下降17.7%，占比下降8.8个百分点。

从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市120-144平方米成交套数占比有所提升，其中合肥、西安、成都等核心二线城市提升明显。

5 土地供求

据初步统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。

各线城市推出和成交规模同比均下降，三四线城市推出面积降幅最大。推出方面，据初步统计，2023年，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均近两成，三四线城市降幅超20%。成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。

楼面价方面，受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.0%，其中北京、上海2023年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州甚至多宗地块流拍。二线城市2023年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨4.1%。三四线城市中，多数城市土地市场低迷。

土拍热度方面，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地，大多数区域新房销售市场调整压力较大，仅个别地块房企关注度较高。无锡、郑州、沈阳、长春等地，短期土地市场低迷态势未改，出让地块均底价成交。

6 开发投资

2023年1-11月份，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%。单月来看，年初投资额同比降幅较2022年底有所收窄，但随着市场再度转弱后，开发投资额单月同比降幅再度扩大，5月份以来同比降幅均超10%。

2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-11月份各项资金来源同比均降。2023年1-11月份，房地产开发企业到位资金为11.7万亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款为1.4万亿元，同比下降9.8%；自筹资金为3.9万亿元，同比下降20.3%；定金及预收款为4.0万亿元，同比下降10.9%；个人按揭贷款为2.0万亿元，同比下降8.1%。（中指研究院）