5月17日中央出台一系列楼市新政，从消化存量的角度，提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；同时，提出酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。从促需求的角度，央行发布三项新政：首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、25%；取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

“5.17”新政落地前后，主要城市政策变化

地方层面，5月9日杭州、西安全面取消住房限购。27日，上海发布一揽子政策优化，其中限购方面，包括缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保/个税至3年，放松非沪籍单身人士在外环内购买二手房的限制等；信贷方面，调整首套、二套房商贷首付比例不低于20%和30%，并下调房贷利率下限。28日，广州发布新政，明确首套、二套房商贷首付比例不低于15%和25%；取消房贷利率下限；非本地户籍购房者在限购区购房社保/个税要求缩短至6个月；非限购区域“认房不认贷”；购房所在区无住房的，贷款按首套执行。深圳继月初优化住房限购政策后，自5月29日起，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR 30BP调整为LPR-5BP。

上海、广州、深圳政策落地后，北京相关政策有望加快落实，继续强化政策效果。从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位，均具备优化空间。北京需求端政策优化方向，或包括以下几个方面：

①降低非京籍社保/个税年限要求，5年改3年，或针对不同区域调整年限要求；②针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；③放开大面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型；④降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求；⑤提高公积金贷款额度、降低交易税费、降低存量房贷利率等也是重要方向。

除了以上政策方向外，针对提高住房品质、统筹增量与存量、畅通一二手链条的配套政策也有望跟进落实，如推动住房“以旧换新”、优化土拍规则、调整土地容积率1.0限制等。

总体来看，当前各地方政府正积极落实“5.17”新政，预计多数城市首付比例将下调至政策下限，并取消房贷利率下限。近期，上海、广州、深圳相继推出新政，传递出稳楼市的明确信号，短期北京相关政策优化预期进一步增强。展望未来，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期，但市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。同时，若地方国企收储已建成未售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流，化解行业风险起到积极作用。

5月份新房网签数据提升尚不明显

新建住宅方面，5月份一线城市房价环比上涨0.44%，其中上海新房均价环比上涨0.76%，涨幅位列百城首位，主要是受静安玺樾、中建壹品·浦江之星等高价新开盘项目结构性影响。二线及三四线代表城市房价环比分别上涨0.21%、0.04%。

5月前四周（4.29-5.26），重点30城新房周均成交面积较4月份周均下降3.7%，在去年同期基数逐渐回落后，5月份以来同比降幅较4月份收窄约5个百分点。整体来看，新房网签数据相较于4月份尚未出现明显好转，从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间，同时政策效果持续性也仍待观察。

部分核心城市市场活跃度回升，政策效果初显

从重点城市市场走势来看，多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升，部分城市新房、二手房成交数据好转，具体来看：

北京：4.30增加五环外购房指标后，五环外项目到访量、活跃度提升，但政策效果尚未在成交数据中明显体现，新政后（5.1-5.26）新房日均成交面积较4月份及去年同期均有下降，新房市场表现较为平淡，“5.17”新政落地后，18、19日以及25、26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显，但由于时间较短，成交暂未体现在网签数据中，预计二手房短期将延续活跃态势。

深圳：在5月6日限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，二手房市场表现较为活跃，政策落地后（5.7-5.26），二手房日均成交套数较4月日均增长6.6%，在去年同期低基数下，同比增长42%，延续前期温和修复态势。上周（5.20-5.26）深圳二手房成交量保持在高位，同比增长45.4%，增幅较前一周扩大，“5.17”新政进一步助力市场修复。

成都：5月15-5月19日，四个改善新房项目入市，其中麓湖生态城、保利新川天珺，开盘去化率达100%，项目多处在核心区，高去化率带动短期新房成交规模回升。5月份以来成都新房日均成交规模较4月份日均小幅增长。二手房成交规模维持较高水平，上周（5.20-5.26），二手房成交量环比增长3.2%，与去年同期基本持平，但内、外圈层存在一定分化，核心区保持活跃，外圈层二手房成交难度增大，买家压价情况增多。

杭州：5月9日取消限购后，新房、二手房咨询量明显增加，部分热点项目入市带动市场情绪提升，如绿城宸岸印月项目整体中签率约14%，项目触发“拼社保”，入围社保时间长达118个月。从成交数据来看，新政后杭州新房成交量较4月日均增长接近三成；二手房在以价换量带动下表现较好，全面取消限购后日均成交量较4月日均、较去年同期日均均增长，同比增幅超四成，活跃度回升。上周（5.20-5.26），杭州新房、二手房成交量环比均增长。

南京：4月底以来“以旧换新”全面推进，截至5月20日，“以旧换新”项目案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交，对市场产生了积极影响。5.17新政落地后，市场情绪进一步修复，部分项目成交好转，根据中指监测，上周（5.20-5.26），南京新房共认购877套，认购量为今年以来周度第二高水平，环比增长37%。

武汉：在5月6日“新汉十条”落地后，叠加房交会举办及快速跟进下调首套、二套房贷利率等，市场情绪有所回升，新房成交规模也有所增长，政策落地后（5.7-5.26），新房日均成交面积较4月日均增长46.1%。

整体来看，在众多利好政策落地后，短期内重点城市购房情绪出现回升，部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长，二手房整体延续3、4月份活跃态势，成交规模维持较高水平。但当前网签数据尚未出现明显回升，这跟政策落地时间偏短，政策效果未能完全显现有关。

短期来看，预计更多城市将跟进首付比例、房贷利率下限的调整，各地房贷利率或将进一步下调，继续降低居民购房成本。若北京、广州、深圳及核心二线城市能够及时落地相关举措，结合地方国企收储未售新房工作的持续推进，有望对居民购房信心产生更大的提振效果，促进市场更快筑底修复。

对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据显示，2024年5月份，百城二手住宅平均价格为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌；同比跌幅为5.80%。当前业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下探，市场成交整体延续3、4月份活跃态势，规模维持一定水平。百城新建住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨，“5.17”新政落地后，部分核心城市项目到访量出现增长，但从看房增加到成交回暖仍需时间。全国50个城市住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比下跌0.30%，同比下跌1.50%。5月份，重点城市租赁市场延续低温态势，租金环比继续下跌。

5月份二手房市场成交规模维持高位，百城二手房价格延续普跌态势

5月前四周（4.29-5.26），重点11城二手房周均成交套数较4月份周均下降16.1%，较上年同期下降6.6%，5月份同比降幅较4月份小幅收窄。新政后首周（5.20-5.26），重点城市二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%。

从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月份，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，二手房价格下跌城市已连续12个月超90城。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个。

5月份一线及二线城市二手住宅价格环比分别下跌0.69%、0.72%，跌幅较4月份分别收窄0.21个百分点、0.06个百分点。（图1）政策优化在一定程度上提振了核心城市二手房业主信心，缓解了二手房价格加速下跌的态势。据统计，一线及二线城市二手房价格环比跌幅有所收窄的城市数量占比为8成。三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅微幅扩大至0.68%。（中指研究院）