2024年前三季度中国房地产市场形势总结

1 成交规模

2024年前三季度重点100城新房成交面积同比下降32%；二手房表现好于新房，前三季度重点30城二手房成交同比下降2%。

根据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%，8月商品房销售面积为6453万平方米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降17.2%，较7月收窄1.3个百分点。其中，1-8月新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降20.4%、25.0%。

现房销售表现好于期房，占比已超三成。2024年1-8月，商品房期房销售4.2亿平方米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿平方米，同比增长18.6%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为30.2%，较2023年全年提升7.7个百分点。

重点城市前三季度新房市场整体活跃度较低，成交规模处近年来同期低位，低基数下三季度同比降幅收窄至19%。

分梯队来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线城市同比降幅均有所收窄。二线代表城市前期政策已偏宽松，今年以来政策优化空间有限，叠加供应缩量影响，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄5个百分点。三四线代表城市整体市场情绪仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄约8个百分点。

2 供求关系

2024年1-8月，全国房屋新开工面积为4.9亿平方米，同比下降22.5%，较1-7月收窄0.7个百分点，已连续6个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降23.0%，较1-7月收窄0.7个百分点。1-8月，全国房屋施工面积为70.9亿平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积为49.6亿平方米，同比下降12.6%。1-8月，全国房屋竣工面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%，较1-7月扩大1.8个百分点。

重点城市新房供应规模持续走低，前三季度供应总量较去年同期下降明显。据中指初步统计，2024年前三季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1083万平方米，同比下降约35%，供给端表现整体偏弱。三季度重点50城商品住宅月均批准上市面积环比下降约26%，同比下降约38%。具体来看，7、8月为传统营销淡季，多数房企推盘意愿不足，新房供应规模持续低位；9月市场供应并未如往年出现“金九”大幅放量情况，重点50城批准上市面积环比增长3%，同比下降超50%，同比降幅扩大。

综合来看，2024年前三季度，重点城市市场活跃度整体偏弱，进入三季度，“5.17”政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房市场表现仍较为低迷。二手房在“以价换量”带动下，市场仍保持一定活跃度，成交规模处于相对高位。短期来看，央行一系列支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效提振了市场信心，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变，市场能否企稳仍需房地产支持政策落地后进一步观察。

3 价格水平

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-8月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，8月百城新建住宅均价为16461元/平方米，环比上涨0.11%，较7月收窄0.02个百分点。二手住宅方面，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%，跌幅较2023年同期扩大3.42个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手住宅价格底部调整态势未改，一季度百城二手住宅价格月度环比跌幅处在0.3%-0.6%范围内，下跌幅度与2023年四季度相当；二季度以来，二手住宅价格整体呈现加速下行态势，4月以来，百城二手住宅价格月度环比跌幅均处0.7%-0.8%之间，其中8月百城二手住宅均价为14549元/平方米，环比下跌0.71%，已连续28个月环比下跌。

4 土地供求

今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，土地供求两端持续缩量。根据初步统计，2024年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。

根据中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交指标同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面，一线城市同比上涨10.8%，二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%，部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。

整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳，核心城市土拍情绪或将温和修复，同时结合中央强调“严控增量”来看，全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。

5 开发投资

房地产开发投资额同比下降超10%，整体表现仍偏弱。2024年1-8月，全国房地产开发投资额为6.9万亿元，同比下降10.2%。其中，住宅开发投资额为5.3万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资的比重为76.0%。

2024年中国房地产市场趋势展望

1 政策环境

宏观经济方面，今年以来，我国经济整体保持平稳运行，但进入三季度，部分经济指标出现转弱现象，同时，当前外部环境仍复杂严峻，地缘冲突持续，单边主义抬头，叠加年末较高基数效应，四季度我国外贸形势预计也将承压，完成全年5%左右的经济增长目标压力较大。

7月，二十届三中全会明确了中长期改革方向，中央政治局会议强调宏观政策需持续发力，加强逆周期调节，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。美国9月的降息为我国货币政策提供了更多调整空间。我国适时推出了降准降息等措施，释放流动性，降低融资成本，以促进宏观经济平稳运行。同时，国家加大了财政货币政策的逆周期调节力度，提出要保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作，发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，降低存款准备金率，实施有力度的降息，促进房地产市场止跌回稳

四季度，预计更多宏观增量政策将加力落实稳经济，金融政策逐步实施，财政政策力度加大，提高赤字规模，发行更大规模超长期特别国债等。同时，财税体制改革加速推进，帮助地方政府化债、优化税收政策等增量政策也是关注重点。专项债项目审核权下放，实施续建项目“绿色通道”，提升发债效率，支持基础设施建设。

房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。9.24央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盘活等多个方面，将对宏观经济和房地产市场均产生积极影响。9.26中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号。

地方政策层面，2024年前三季度全国约270省市（县）出台超560条政策，三季度约160省市（县）出台约200条，频次较二季度小幅回落但仍处较高水平。限购上，多针对特定人群优化，如广州、海南等地。限贷方面，成都等核心二线城市商贷认房范围收窄。公积金政策上，多地支持提取付首付、优化套数认定及上调贷款额度上限。限价方面，郑州等地取消限价。

与此同时，各地针对供给端政策的支持力度也在继续加大，如郑州支持非住宅改建租赁住房，运营期满后符合标准可改作普通住宅销售；武汉支持盘活企业资产和存量用地；成都优化土地供应方式，中心城区住宅用地“竞地价”出让并取消最高销售限价。企业纾困措施加快落实，有利于降低企业经营压力，促进房地产市场平稳健康发展。

整体来看，9月底金融部门一揽子支持政策发布，中央也较为罕见地在9月召开了经济工作主题的政治局会议，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策目标明确，预计四季度房地产政策将加快发力，多措并举改善房地产供求关系、全力支持“稳房价”。具体政策层面，会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。可能的政策方向包括核心城市加快限购优化、降低购房成本、加大购房补贴以及改善严控增量和优化存量政策。

2 市场趋势

“5.17”新政后，核心城市市场活跃度提升，楼市出现阶段性回暖，但政策效果持续性略显不足，7月以来市场活跃度有所回落，新房市场仍面临较大调整压力。近期金融部门支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效地提振了市场信心，四季度市场有望迎来边际改善，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变等，市场能否企稳仍待进一步观察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加快市场止跌回稳节奏。

销售方面，政策支持短期内可提振信心，但制约新房市场修复的中长期因素尚未出现明显改善，预计四季度新房市场销售仍将处于筑底阶段，但边际或有所改善。价格方面，目前“以价换量”仍是市场主流，降息缓解租售比倒挂现象，但短期内房价仍有下行压力。开工面积来看，土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，市场出清周期仍处高位，或将继续制约房企新开工规模。投资方面，受施工、新开工、竣工面积持续回落影响，叠加土地出让金大幅下滑等因素，短期内房地产开发投资预计仍将低位运行。

整体来看，9月底中央系列举措有效提振了市场信心，若政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。值得注意的是，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。（中指研究院）