一、价格水平

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，跌幅较2023年同期扩大3.77个百分点。其中，一季度百城二手房价累计下跌1.48%；二季度、三季度累计分别下跌2.16%和2.13%；进入四季度后，百城二手房价格跌势明显减缓，10-11月房价累计下跌1.17%。11月，百城二手住宅均价为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点，已连跌31个月。

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%，较2023年同期扩大2.13个百分点。2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，11月百城新建住宅均价为16592元/平方米，环比上涨0.36%。

从涨跌城市个数看，二手房方面，11月，深圳、成都、乌鲁木齐及东营共4城二手住宅价格环比上涨，打破了百城连续7个月全跌局面，释放积极信号。新房方面，2024年1-11月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在30-50个之间。

二、成交规模

根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄。1-11月商品住宅销售面积同比下降16.0%，商品住宅销售额同比下降20.0%，商品住宅累计销售面积、销售额同比降幅均已连续7个月收窄。

2024年1-11月，根据中指数据，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积2229万平方米，同比下降23%。具体来看，一季度受季节性因素及2023年同期高基数影响，销售面积同比下降45%；二季度在“5.17新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下，5月、6月市场成交有所回升，单季销售面积同比降幅收窄至26%；进入三季度，“5.17”政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，新房市场成交持续走弱，季度环比下降16%，同比在低基数下下降15%。“9.26”中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，释放最强稳地产信号，随后“四个取消、四个降低、两个增加”等一系列支持政策落地，极大地提振了市场信心，10月核心城市市场成交活跃度明显提升，重点100城新房销售面积同比转增，结束16连跌。11月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长3%，同比增长约20%，新房销售进一步改善，市场出现阶段性“回稳”。

2024年1-11月，一线城市新建商品住宅单城市月均成交58万平方米，同比下降14%。在降首付、降利率、放松限购、取消普宅标准、税费优惠等利好政策刺激下，10-11月一线城市新房销售面积同比增长40%，由于广深政策力度强于京沪，市场恢复也相对更好，深圳、广州10-11月新房销售面积同比分别增长124%、70%，北京、上海同比分别增长10%、16%。

2024年1-11月，二线城市新建商品住宅单城市月均成交35万平方米，同比下降24%。在“9.26”楼市利好政策带动下，10-11月二线城市销售面积同比增长14%，其中厦门在利好政策支持、高性价比项目及房票集中入市等多因素推动下，10-11月销售面积同比增长159%；武汉在政策利好、供应放量及集中备案等多因素影响下，10-11月销售面积同比增长48%。11月，成都、南京、合肥等多个城市新房销售继续改善，带动二线城市单月成交同比增幅进一步扩大至25%。

2024年1-11月，三四线城市新建商品住宅单城市月均成交13万平方米，同比下降25%。“9.26”新政后，在“以价换量”及低基数效应影响下，三四线代表城市10-11月销售面积同比增长9%，部分城市如扬州、绍兴、惠州、烟台等，在低基数下10-11月销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场延续低迷态势。

2024年1-11月，根据中指数据，30个重点城市二手房成交约146.5万套，同比增长2.3%。具体来看，受季节因素及2023年2、3月高基数影响，一季度二手房成交套数同比下降21%；“5.17”楼市一揽子利好政策落地后，市场情绪有所回升，6月二手房成交量环同比止降转增，二季度二手房成交套数同比微增1%。三季度随着政策效果逐渐减弱，8-9月二手房成交持续走低，但整体成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套数同比增长15%。10月，在利好政策刺激下，市场信心逐步恢复，单月二手房成交套数同比增长23%；11月二手房成交继续冲高，突破16万套，创近20个月新高。

三、需求结构

从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。一线城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比高达55%；北京120平方米以上大户型占比超其他一线城市。二线代表城市中，厦门、沈阳、福州等城市中小户型占比较高，均超30%；长沙、杭州、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主导；其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成。三线代表城市中，佛山、东莞、芜湖、唐山、绍兴90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。

从各总价段成交情况来看，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海、深圳刚需入市加快，300万以下二手房源成交套数同比明显增加，未来或有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。与此同时，2024年以来在政策支持下，多个核心城市高端改善需求韧性较强，对新房市场起到重要支撑。高端改善需求大幅增长对新房市场形成一定支撑，但同时值得注意的是，高端需求的成交量总体相对有限，持续释放后或造成一定需求透支，同时叠加房企产品供应“豪宅化”趋同，竞争加剧，需关注后续市场持续性。

四、供求关系

2024年1-11月，全国房屋施工面积为72.6亿平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面积为50.8亿平方米，同比下降13.1%。1-11月，全国房屋新开工面积为6.7亿平方米，同比下降23.0%。其中住宅新开工面积为4.9亿平方米，同比下降23.1%，整体表现偏弱。1-11月全国房屋竣工面积4.8亿平方米，同比下降26.2%。

2024年1-11月，根据中指数据，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积1123万平方米，处2016年以来同期最低水平，同比下降约31%，供给端表现整体偏弱。具体来看，一季度受春节假期影响，房企推货规模较低，叠加2023年高基数影响，批准上市面积同比下降36%；6月房企冲刺年中业绩带动批准上市面积环比小幅回升，二季度新批上市面积同比降幅收窄至33%；三季度，销售表现低迷，房企推盘意愿不高，新房批准上市面积单季同比下降29%。11月，在销售改善及冲刺全年业绩目标影响下，房企加快供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比增长超七成，但同比下降仍超10%。

可售库存来看，50个代表城市可售面积小幅下滑但仍处在相对高位，出清周期为21.2个月。截至2024年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.23亿平方米，较2023年底下降6.7%，但规模仍处在近年高位。出清周期方面，截至11月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月，较10月缩短0.9个月。

五、土地市场

受供应端缩量影响，1-11月住宅用地成交规模及出让金降幅均在三成左右，土地出让金较2020年同期高点下降超60%。根据中指数据，2024年1-11月，300城各类用地成交10.2亿平方米，同比下降20.9%。其中，住宅用地成交2.6亿平方米，同比下降26.6%。出让金方面，2024年1-11月，300城各类用地出让金2.0万亿元，同比下降27.3%，其中住宅用地出让金1.5万亿元，同比下降31.8%，较2020年同期高点下降66.7%，地方财政承压。根据财政部数据，2024年1-11月，国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。溢价率方面，2024年1-11月，300城各类用地及住宅用地溢价率分别为3.7%、4.9%，较去年同期分别下降0.8和0.4个百分点。

流拍撤牌方面，根据中指数据，2024年1-11月，300城住宅用地流拍撤牌809宗，流拍撤牌率18.7%，较去年同期下降2.5个百分点。当前土拍市场仍面临一定压力，尽管2024年多地在土地出让前发布拟出让清单，但房企在融资、销售双重挑战下，除热点城市或自身深耕区域外，拿地力度均较一般。

成交规模方面，各线城市同比均下降。根据中指数据，2024年1-11月，一线城市成交规模同比降幅超4成，降幅高于二线、三四线城市。二线城市成交规模同比降幅超3成，其中成都、杭州、天津、长春降幅均在4成以上。三四线城市土地市场调整相对较早，2024年1-11月成交面积同比降幅超2成。从近几年各线城市成交规模变化来看，一线城市宅地成交规模峰值出现在2021年，而二线及三四线城市峰值均出现在2020年。

土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要布仓地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。根据中指数据，2024年1-11月，22城住宅用地溢价成交占比为24.1%，较去年同期回落13.3个百分点。各城市来看，深圳、杭州、上海溢价成交宗数占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。济南、南京虽然出让宅地数量最多，但溢价宗数占比均不足1成，而郑州、武汉2024年以来仅1宗宅地溢价出让，沈阳宅地均底价成交。

拿地企业方面，根据中指数据，2024年1-11月，22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比30%，两者合计达77%，较2023年全年提升2个百分点，仍是拿地主力。具体来看，北京、上海、广州、深圳等城市央国企占比均在八成左右，土拍情绪偏弱的城市地方国资占比较高，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市地方国资占比均超5成，其中无锡、沈阳超8成。

六、开发投资

房地产开发投资额同比下降超10%，整体表现偏弱。2024年1-11月，全国房地产开发投资额为9.4万亿元，同比下降10.4%。其中，住宅开发投资额为7.1万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为76.0%。

房企到位资金同比降幅持续收窄，但整体降幅仍较大。2024年1-11月，房地产开发企业到位资金为9.7万亿元，同比下降18.0%。其中，国内贷款为1.3万亿元，同比下降6.2%；自筹资金为3.5万亿元，同比下降11.0%；定金及预收款为3.0万亿元，同比下降25.2%；个人按揭贷款为1.4万亿元，同比下降30.4%。（中指研究院）