一、经济形势及政策环境

宏观经济方面，2024年前三季度，我国GDP同比增长4.8%，增速逐季放缓，经济运行面临挑战。中央政治局9月26日召开会议，会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。随后一揽子增量政策落地，带动经济明显回升，房地产销售也有所恢复，预计全年可实现5%左右增长目标。展望2025年，加征关税等限制措施或对我国出口造成拖累，宏观政策需加大逆周期调节力度提振国内消费与投资。2024年12月，中央经济工作会议召开，预计2025年各项逆周期政策力度将进一步加大，推动经济持续回升向好，同时更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳。

房地产政策方面，2024年9月26日，中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号，市场迎来重大政策拐点；12月9日，中央政治局会议提出“稳住楼市”；12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

“9.26”政策后，中央多部委相继落地稳地产“组合拳”，明确了促进房地产市场止跌回稳的“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策举措。各地优化政策也是应出尽出，截至目前，除个别核心城市仍保留了一定限制性政策外，全国大多数城市调控政策已经全面放开，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

2024年以来，各部委在需求端、供给端、去库存方面均出台多项“稳地产”政策，未来推动已出台政策加快落地见效，是市场实现持续性“止跌回稳”的关键，如加快推进100 万套城中村改造的货币化安置，加快落实收购存量闲置土地及收储存量房等。

地方层面，2024年以来，各地政策优化力度进一步加大，多数城市全面放开过去在市场过热阶段出台的限制性政策，同时从加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放政策利好。2024年，全国各地出台政策约800条，“5.17”、“9.26”两轮重大举措落地前后，各地积极落实中央精神，政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面，其中高能级城市政策优化力度不断加大，广州全面取消限购，北京、上海、深圳对限购、限贷政策进行了多轮优化放松；核心二线城市限购、限贷政策全面放开，另外，大幅提高公积金贷款额度、发放较大金额的购房补贴也成为多地促进购房需求释放的重要抓手。当前政策环境已达历史最宽松水平。

整体来看，“9.26”中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，“12.9”中央政治局会议定调“稳住楼市”，“12.12”中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策目标明确，楼市政策方向更加清晰，“12.25”全国住建工作会议也为2025年重点工作目标进行部署。展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。

在促进房地产需求上：

一是加力推进城中村、危旧房货币化改造，未来百万套改造或加速，资金配套将完善，各地结合房票政策，收购存量商品房作安置房，加大补贴提升居民积极性，释放增量需求。

二是核心城市限购等政策优化，京沪非本地户籍社保年限有望降至 1 年，京沪深或放开大户型限购，房贷利率、交易税费有下调空间，鼓励改善性需求释放。

三是购房补贴政策有望在更多城市落地，针对人才、多子女家庭等加大补贴，若以“房票” 形式限定购新房，将利好新房市场。

在优化房地产供给方面：

一是完善专项债收购存量闲置土地政策，财政部或跟进细则，提供资金支持，优化闲置土地违约金等配套，各地依实际落地收储工作。

二是优化存量商品房收储政策，解决收储价格、资金成本、标的物等卡点。

三是推动商办用房转租赁住房。此外，“好房子” 建设、项目融资 “白名单”、保交房等也是 2025 年供给端政策聚焦点，修复市场预期。

二、市场趋势

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2025年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2025年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济增速保持平稳（GDP同比增长4.5%-5.0%）； 假设2：货币信贷政策继续发力稳经济（M2同比增长8.0%-8.5%，利率继续下行）； 假设3：房地产调控政策延续宽松状态，增量政策逐步落实。 在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据中指研究院测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

销售方面，2025年房地产市场销售恢复仍面临一些挑战，如：（1）居民收入预期尚未根本性扭转，近期居民置业调查数据显示，影响居民购房节奏的主要原因中，收入不稳定、房价下行预期、还贷能力担忧持续位居前三；（2）新开工面积持续下滑，连续三年新开工面积低于销售面积，有效供给不足或将制约新房销售恢复；（3）二手房市场对新房市场“替代效应”明显，预计将继续分流新房市场需求。

展望2025年，新房销售要实现从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”，核心是政策要“一鼓作气”落实到位，关键政策包括：（1）加快推进货币化安置100万套城中村改造，按100平米/套计算，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右（2025年预计部分转化为实际销售）；（2）加快落实3000亿元保障性住房再贷款收储存量房，若资金完全使用，估算可撬动资金3750亿元（20%企业自有资金，80%贷款），可带动住宅销售超3600万平米，占市场总量约4.6%。另外，增量政策中若采取“补人头”的方式加大购房补贴力度（补贴可通过“房票”形式发放，限定用于购买新房），可进一步加速市场库存去化。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。悲观情形下，政策落实节奏相对较慢，居民置业意愿仍偏弱，2025年全国商品房销售面积同比预计下降12.5%。

房价方面，若政策持续加力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善；另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。

新开工方面，房企新开工规模仍受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2025年新开工面积同比降幅在15.6%左右，绝对规模降至6.2亿平方米。

投资方面，建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%（1-11月建筑工程投资占比为55%，土地购置费占比为37%）。2025年，受土地成交大幅缩量及新开工规模继续下滑等因素影响，建筑工程投资和土地购置费两项指标预计仍将低位运行，将拖累开发投资的修复。中性情形下，2025年开发投资额同比预计下降8.7%。

促进投资开工“止跌回稳”的关键是盘活闲置存量土地，增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。根据各城市规划和自然资源委员会公布的存量住宅用地及中指监测数据估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元，未动工宗数占比20%。其中，郑州、武汉未动工面积超1000万平米。2024年以来中央多次出台政策支持闲置存量土地盘活，允许运用地方政府专项债收购存量闲置土地解决了资金“卡点”，但政策有效推进仍需聚焦几个关键问题：（1）企业应积极主动提出解决方案，地方政府按照“需求增量、投资增量”原则审核纳入储备清单，申请专项债；（2）闲置存量土地的盘活应聚焦市场需求旺盛的核心城市，通过盘活产生增量价值；（3）应加大对民企的支持力度，避免内循环，提高投资效率。

政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场恢复节奏的核心因素。短期因素来看，政策支持及优化空间是影响市场走势的关键，包括限购限贷、房贷利率等政策空间，以及房票安置、收储存量房等政策推进节奏，另外，市场供求关系也决定着房价走势及市场恢复基础。中长期因素中，城市人口吸引力、区域辐射力等决定了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长期发展过程中形成的优势，在多数城市取消限购的当下，城市聚集效应带来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。

三、房企经营策略建议

受房地产市场持续调整影响，房企资金端压力不减，2024年监管部门加大供应端、需求端支持力度，如“白名单”、“收储存量房”、“利用专项债券收回土地”等，给予房企资金支持。在此背景下，企业需结合自身情况，积极把握政策机遇，实现资金回笼。

首先要精准把握 2024年9月底政策落地后的窗口期，升级产品、积极回款。一方面，依消费者对居住品质要求的提升，房企应加大 “好房子”建设投入，提升产品力、强化营销，在当前供大于求的市场吸引客源、加速回款；另一方面，鉴于中央经济工作会议提及 “培育绿色建筑新增长点”，预计2025年在绿色建筑方面或有更多支持政策出台，企业要聚焦建筑质量、居住体验与绿色发展，紧跟产业升级，实现可持续发展。同时注重客户需求反馈，通过市场调研与客户参与，设计出更符合现代生活方式的住宅产品，站稳市场。

其次，与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，及时换仓，维稳现金流。2024年11月11日，自然资源部通知明确专项债收购土地关键内容，重启专项债用于土地储备，解决资金 “卡点”问题。房企要抓住机遇，利用对自身地块的了解，提出针对性方案，促进项目纳入储备库，提高收购效率、调整土储结构，投资上聚焦核心城市，审慎投资确保资金链稳定，聚焦核心城市等确定性更高的市场。

另外，在行业转型的大背景下，房企需要顺应趋势，发掘与自身条件相匹配的新发展模式，轻资产与重资产的结合是重要探索方向，其中代建、物业管理、商业管理和长租公寓等板块均拥有一定的成长潜力。（中指研究院）